Viele Kreditgeber bieten an, bereits lange vor Auslaufen der aktuellen Sollzinsbindung eine neue Zinsfestschreibung zu vereinbaren. Eine solche Sicherung von Kreditzinsen für die Zukunft nennt man Forward-Darlehen. Teilweise kann man solche Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen.

Wonach richtet sich die Höhe der Zinsen?

Maßgeblich für den Zinssatz, der Ihnen angeboten wird, sind im ersten Schritt drei Faktoren:

·         das bei Abschluss Ihres Kreditvertrags gerade aktuelle Zinsniveau, das Sie nicht beeinflussen können,

·         Ihre Kreditwürdigkeit

·         und Ihr Immobilienprojekt.

Im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung prüft der Kreditgeber zum einen, ob Sie voraussichtlich dazu in der Lage sein werden, die zukünftigen Zins- und Tilgungsleistungen des Immobilienkredits aus den laufenden Einkünften fristgerecht zu tätigen (Kapitaldienstfähigkeit). Hier müssen auch zukünftige, als wahrscheinlich anzusehende Einkommensschwankungen berücksichtigt werden. Zum anderen prüft er Ihre Gesamtverschuldung. Bezüglich Ihres Immobilienprojekts prüft der Kreditgeber den so genannten Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie und das Verhältnis der Kreditsumme zu diesem Wert, den so genannten Beleihungsauslauf. Der Beleihungswert ist dabei der vom Kreditgeber nach bestimmten, vorgegebenen Verfahren ermittelte Wert der Immobilie. Er darf nicht mit dem Verkehrs-/Marktwert verwechselt werden.

Im zweiten Schritt geht es dann um die konkrete Ausgestaltung der Darlehenskonditionen:

Für eine längere Sollzinsbindung verlangen Kreditgeber etwas höhere Zinsen. Vereinbarungen, die Ihnen mehr Flexibilität bei Rückzahlung des Darlehens einräumen, wie beispielsweise ein Sondertilgungsrecht oder die Möglichkeit, die Tilgung während der Sollzinsbindung zu ändern, können sich ebenfalls in einem höheren Zinssatz niederschlagen. Bei einem Forward-Darlehen ist für jeden Monat bis zum Ende der aktuellen Sollzinsbindung und der Fortführung des Kredits zu den Bedingungen des Forward-Darlehens ein Zinsaufschlag zu zahlen, der je nach Kreditgeber unterschiedlich sein kann.

Der Zinssatz, den Sie im Darlehensvertrag vereinbaren, ist der so genannte Soll- oder Nominalzins per annum (p.a.), also aufs Jahr gerechnet. Auskunft über die Kreditkosten, die Sie tatsächlich zahlen, gibt aber nicht der Sollzins, sondern der höhere Effektivzins p.a. oder effektive Jahreszins p.a. Im Effektivzins, den alle Anbieter nach der gleichen Formel errechnen müssen, sind auch die mit dem Kredit verbundenen Kosten enthalten.